Proces vyřízení hypotečního úvěru

Zajištění hypotéky

Jako každá jiná úvěrová operace, která je poskytovaná bankou případně i specializovanou společností, má pořízení hypotečního úvěru určité fáze, kterými si klient, jež o hypotéku žádá a jímž může být občan, fyzická či právnická osoba, nebo dokonce obec, musí projít. Ty fáze jsou zde hlavně proto, aby se předešlo tomu, že dlužník se dostane do pozice insolvence, tedy nebude schopen své závazky hradit, ale také jde o to, aby hypotéka šla skutečně na ten účel, k jakému je určena. V našich podmínkách tedy na financování bydlení. Americká hypotéka v naší republice ještě není natolik rozšířená.

Vyřízení hypotečního úvěru lze rozdělit celkem na tři etapy, přičemž existují ještě důležité faktory, které vyřízení ovlivňují. Těmi se budu zabývat v rámci jednotlivých etap vyřízení. Třemi základními etapami vyřízení hypotéky jsou etapy přípravná, schvalovací a realizační.

1. Přípravná etapa

V této fázi se po zájemci o hypotéku požaduje několik základních a zásadních úkolů. Tím úplně prvním je výběr banky, respektive instituce, která hypotéky poskytuje a u které by měl klient zájem smlouvu o hypotečním úvěru uzavřít. V tomto ohledu jsou základní kritéria pro výběr následující dvě: výše úrokové sazby a doba její fixace. Doba fixace určuje počet měsíců (let), během nichž nemůže banka nijak měnit úrokovou sazbu sjednanou ve smlouvě. Existují dva druhy fixace – krátkodobá a dlouhodobá. Obě mají své výhody a nevýhody.

Výhodou dlouhodobé fixace, tedy fixace nad 5 let je skutečnost, že klient má po celou dobu jistou výši úrokové sazby, což má zároveň za následek lepší možnost hospodaření s domácími financemi. Když rodina bude vědět, že každý měsíc bude muset odvést stejnou částku po delší dobu, budou s ní počítat a nebudou se muset strachovat toho, jak se úroková sazba změní a jak se to promítneš na jejich finančních možnostech. Dlouhodobá fixace má však také své nevýhody, a to hlavně vyšší výši úrokových sazeb, než jaké jsou poskytovány u krátkodobé fixace, a také skutečnost, že po celou dobu fixace většinou nemůže klient bez postihu splatit větší částku, i kdyby mohl. U krátkodobé fixace tuto možnost má, protože když si dá fixaci pouze na rok, tak se dá předpokládat, že když během toho roku nabude větší finanční částku, bude jí disponovat i na konci roku a tudíž poskočení krátkodobé fixace může určitou vyšší částku nad rámec obvyklé měsíční splátky, zaplatit.

Dvě výhody krátkodobé fixace jsou tedy nižší úrokové sazby než u dlouhodobých fixací a možnost po skončení fixace splatit buď rovnou celý úvěr, anebo jeho část, která může být vyšší než obvyklá splátka. Nevýhodou této krátkodobé fixace je v podstatě pouze nejistota toho, jaká bude další úroková míra, až tato fixace vyprší.

Již zde je tedy velmi důležité si určit priority, jestli je klient ochoten po celou dobu platit stejně, s tím že na úrokových sazbách neprodělá, ani nevydělá, anebo raději přijme rizika krátkodobé fixace, a bude spoléhat na to, že úrokové sazby příliš neporostou, a on tak na tom vydělá oproti dlouhodobé fixaci. Dnes se však lze setkat s hypotečními produkty, které nabízejí fixaci na všechna období se stejnou úrokovou mírou či dokonce s nižší úrokovou mírou u dlouhodobé fixace. Proto je již volba instituce a úvěru velmi důležitá a je třeba se více rozhlédnout a zajímat se o nabídku několika bank než pouze jedné, s kterou může mít klient dobré zkušenosti, ale ještě to neznamená, že její hypoteční úvěr je na trhu pro něj tím skutečně nejlepším.

Pokud je již ta správná instituce vybrána, nezbývá, než ji kontaktovat, nejlépe přímo osobně. Když klient zajde na pobočku banky, jsou mu podány základní informace o typech úvěru, jaké jsou možnosti a také, jaké doklady budou potřeba při vytvoření žádosti o hypoteční úvěr. Na tomto sezení může být klientovi také vypočítáno, kolik by musel platit a tudíž i jak by zvládal svou finanční situaci, kdyby měsíčně musel odvádět určitou částku. Lépe se tím ilustruje, jaké jsou klientovi skutečné možnosti a jestli o produkt skutečně stojí a je ho schopen splácet.

Jelikož je otevření hypotečního úvěru operací poměrně náročnou, je vyžadováno značné množství dokumentu, aby mohlo být vše prověřeno a mohla být uzavřena skutečná smlouva o hypotečním úvěru. K žádosti o poskytnutí hypotečního úvěru musí klient předložit následující dokumenty [3]:

Pokud klient předloží všechny potřebné dokumenty, vyplní žádost o poskytnutí hypotečního úvěru, která je následně předána ke zpracování.

2. Schvalovací etapa

Jakmile je podána žádost o poskytnutí hypotečního úvěru, má banka určitou dobu na její zpracování. Je to z důvodu toho, že musí dojít k určitým činnostem, které potřebují ke svému kvalitnímu provedení obezřetný přístup a tím i čas.

Nejprve se kontroluje, zda klientem vyplněné informace jsou pravdivé, správné a úplné, posuzuje se klient, zda je schopen splácet, posuzuje se i samotná zástava, kterou je v případě hypotečního úvěru samozřejmě nemovitost (nemovitostí může být i více, ale musí se nacházet na území České republiky, Evropské unie, případně i na území Evropského hospodářského prostoru). A nakonec se sestavují i podrobné podmínky dané smlouvy, respektive smluv.

Mezi jedno z hlavních kritérií, je zjištění bonity klienta, tedy to, jak je schopen dostát svých závazků, zda má dostatek finančních prostředků k tomu, aby s ním vůbec smlouvy mohly být uzavřeny.

Banka tuto klientovu schopnost splácet hodnotí velice podobným způsobem jako stavební spořitelny, od příjmů klienta odečte splátky úvěru a další závazky a zároveň vyžaduje, aby zbylo dost peněz na živobytí, většinou několikanásobek životního minima, a ještě k tomu nějaká finanční rezerva, např. 25 % ze splátky. [3]

Pokud klient splňuje všechny podmínky, může se tedy přistoupit k vyhotovení smlouvy, kdy ve skutečnosti jsou navrhovány a zhotovovány celkem tři druhy smluv:

Při vytváření podmínek, hlavně úvěrové smlouvy, banka až v této fázi stanovena konečná výše úvěru a také úrokových měr s přihlédnutím s tím, jaký produkt klient žádal a s jak dlouhou fixací.

Zástavní smlouva slouží k tomu, aby bylo zákonně ustanoveno, že nemovitost se stává zástavou poskytnutého úvěru a že v případě neplacení banka může z této zástavy čerpat. Jelikož se jedná o nemovitost, musí být zástavní právo zaznamenáno v katastru nemovitostí. K zástavě se váží některá zákonem stanovená kritéria, která je při zastavování důležité dodržet:

Zastavit lze kupovanou nemovitost (tento způsob na českém trhu převládá), jinou nemovitost ve vlastnictví dlužníka nebo nemovitost ve vlastnictví třetí osoby. Nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.

Zákonem je stanoveno, že banka může poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Pokud banky poskytují úvěry do vyšší výše, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši.

Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptují např. polovinu domu. Na nemovitost také nesmí váznout žádné věcné břemeno bránící užívání. [4]

Vzhledem k tomu, že je zástavou nemovitost, je potřeba její cenu vyčíslit, nelze to učinit pouze na základě kupní smlouvy, ale na základě znaleckého rozhodnutí, kdy tento znalec je znalcem uznaným, tedy zplnomocněným provádět odhad ceny nemovitostí. Je pak už na bance, kdo ponese náklady znaleckého posudku. V praxi se lze setkat s oběma přístupy, tedy jak s tím, kdy náklady na znalce platí klient, tak s tím, kdy veškeré náklady zaplatí banka.

Aby mohl klient uzavřít smlouvy a čerpat úvěr, o který mu vlastně během tohoto poměrně dlouhého procesu jde, musí jej banka obeznámit se všemi náležitostmi smluv a on, až když je se vším relevantním seznámen, má právo podepsat, případně nepodepsat všechny tři smlouvy. Pokud jsou smlouvy podepsány, dochází k realizační etapě, poslední fázi celého procesu.

3. Realizační etapa

V realizační fázi se přechází k čerpání úvěru a jeho následnému splácení. K tomu, aby mohl být úvěr čerpán, musí být splněny následující podmínky [4]:

Bankou může být v úvěrové smlouvě požadováno ještě splnění dalších podmínek, kam většinou patří následující [4]:

Co se týká čerpání, dochází k němu bezhotovostně ve formě proplacení faktur či uhrazení kupní částky prodávajícímu. Také lze stanovit, zda bude úvěr čerpán jednorázově (právě při okamžitém proplacení kupní ceny) či postupně (pokud dochází k výstavbě nemovitosti nebo k její rekonstrukci).

Pokud klient vyčerpá úvěr, je mu bankou oznámeno ukončení čerpání a dochází k přesnému výpočtu splátky, která bude každý měsíc odváděna, přičemž klientovi je bankou zasílán výpis z účtu, aby měl přehled o tom, jak je jím získaný úvěr postupně splácen. Tímto začíná běžet i doba fixace. Ve chvíli, kdy fixace končí, tedy po předem dohodnutých letech, má klient právo na to přijmout novou dobu fixace, případně splatit jednorázově celou částku, která ještě chybí ke splacení, či její větší část. Má také možnost přejít na jiný produkt u jiné banky, pokud by mu navrhovaná úroková sazba nevyhovovala, ale přibírá si tím práci navíc spojenou s dalšími finančními výdaji. To ale ještě nemusí znamenat, že v celkovém součtu budou tyto výdaje navíc větší, než rozdíl mezi úrokem u nové banky a úrokem u staré banky, který je mu nabízen. Opět záleží na tom, co je pro klienta výhodnější a jakou formu si vybere, zda dále pokračovat u stávající banky, nebo přejít k jiné, která nabízí o něco výhodnější sazby.